Смета на дом под ключ: как учесть все затраты

Полная смета – основа успешного строительства

Строительство дома «под ключ» включает множество этапов, и очень важно заранее рассчитать бюджет по каждой статье. Смета – это подробный план расходов, который помогает избежать перерасхода средств и остановки стройки на полпути. Правильно составленная смета даёт ответы на главные вопросы: из чего складывается стоимость строительства, какие работы и материалы нужны, сколько это займёт времени и какой резерв денег предусмотреть. Многие застройщики в рекламе указывают ориентировочную цену за квадратный метр, но эта цифра обычно относится только к базовой коробке дома и на «вчерашний день». Реальная же стоимость «под ключ» выше – чтобы её узнать, нужна детальная смета. Давайте разберём, какие статьи затрат обязаны быть в смете, на что обратить внимание, и как контролировать бюджет, чтобы не выйти за рамки. Смета должна включать все работы и материалы: от проекта до отделки.

Основные статьи затрат

Полная смета на дом обычно делится на несколько крупных разделов (этапов строительства). Приведём их в хронологическом порядке:

• Проектирование и согласования. Стоимость разработки индивидуального проекта дома (архитектурно-строительные чертежи, инженерные проекты) либо покупка готового проекта. Сюда же могут входить расходы на геологические изыскания участка, топосъёмку, получение разрешения на строительство. Обычно это около 5–10% бюджета. Экономить на проекте нельзя – качественный проект обеспечивает точную смету и отсутствие переделок.
• Подготовка участка и земляные работы. Расходы на очистку и планировку участка, вынос грунта, копку котлована или траншей под фундамент. Если участок со сложным рельефом – сюда же отнесутся работы по выравниванию, подпорные стены. Земляные работы могут быть значительной статьёй, особенно на склоне или при высоком УГВ (требуется дренаж). Не забудьте учесть устройство подъездных путей для техники.
• Фундамент. В смете должны быть расписаны материалы (цемент, арматура, блоки и пр.), их объёмы и стоимость, а также работы: устройство опалубки, заливка бетона, гидроизоляция и пр. Фундамент – одна из самых затратных частей, на него уходит порядка 15–20% от стоимости дома. Очень важно, чтобы смета на фундамент была детальной и не менялась в процессе, иначе неожиданные допработы здесь сильно ударят по карману.
• Коробка дома (несущие конструкции). Сюда входит возведение стен (материалы: кирпич, блоки или брус; раствор или клей), монтаж межэтажных перекрытий (плиты или монолит, балки), строительство крыши (стропильная система, кровельное покрытие). Часто окна и входные двери тоже включают в этот раздел. Обратите внимание: часто цена, указанная на сайтах, покрывает только коробку в минимальной комплектации – например, ленточный фундамент, стены из газоблока, кровля из металлочерепицы. В смете коробку надо расписывать по каждому элементу, чтобы не оказалось, что какие-то материалы «не учтены». К примеру, иногда забывают заложить стоимость утеплителя для крыши или монтаж водосточной системы – потом это вылезает отдельным счётом.
• Инженерные коммуникации. Это система отопления (котёл, радиаторы/тёплый пол), водоснабжения (насосы, трубы, сантехника), канализации (септик или подключение к центральной), электропроводка (кабели, щиты, розетки, свет), вентиляция и кондиционирование, газификация (если есть). Каждая подсистема – значимая статья. Желательно в смете разбить по разделам: отопление столько-то, электрика столько-то и т.д. Зачастую именно коммуникации могут составлять до 20% стоимости дома. Обязательно включите затраты на подключение к сетям: оплаты техприсоединения, кабель до столба, трубы до врезки – эти расходы вне участка, и их часто забывают учесть.
• Отделочные работы (черновая и чистовая отделка). Черновая отделка: штукатурка стен, стяжка полов – может быть заложена вместе с коробкой, но лучше отдельным пунктом. Чистовая отделка: материалы (плитка, обои, краска, ламинат, потолки, двери межкомнатные) и работы по их укладке/монтажу. Это очень вариабельная часть – можно сделать экономно, а можно в несколько раз дороже люксовыми материалами. Но даже в минимальном варианте отделка съедает значительную долю бюджета. Учтите в смете все комнаты: санузлы (дорогая сантехника, плитка), кухни, количество комнат. Советуем заранее определиться с уровнем отделки и ценовыми категориями материалов, чтобы сметчик заложил реалистичную сумму. Неправильно заниженные цены на материалы или работу в смете – верный признак будущего перерасхода.
• Благоустройство территории. Часто упускаемая часть – а это: отмостка вокруг дома, крыльцо/терраса, дорожки, забор и ворота, парковочное место, ландшафтные работы. Если вы планируете полностью «под ключ», то и участок нужно облагородить. Забор может стоить заметно (при большом периметре и капитальном исполнении). Не забудьте про дренаж участка или ливневую канализацию, если требуется – тоже включите.
• Прочие расходы и резерв. К прочим относятся: временное электроснабжение стройки, аренда бытовки, охрана стройплощадки, вывоз мусора, возможная аренда спецтехники (кран, манипулятор). В смете иногда их не прописывают явно, а потом они возникают как «накладные расходы». Лучше честно заложить 5–7% от сметы на накладные нужды и непредвиденные расходы. Опыт показывает, что цены на материалы могут вырасти за время строительства, или появятся небольшие дополнительные работы – поэтому +5–10% к общей сумме как резерв – это грамотный подход. Сметчики называют это «контингентные (непредвиденные) расходы». Обязательно проследите, чтобы в смете была строка резерва.

Как читать и проверять смету

Когда вам предоставили смету от строительной компании, не поленитесь её внимательно изучить. Она должна быть максимально подробной: перечислены все виды работ, материалы, объёмы и расценки. Если смета слишком укрупнённая («фундамент – ХХ рублей, стены – ХХ рублей» без деталей), настаивайте на детализации. Иначе потом внутри этих укрупнённых цифр могут скрыться дополнительные доплаты.

Опасайтесь приблизительных смет. Как отмечают эксперты, «при наличии приблизительной сметы подрядчик в разгар стройки может преподнести сюрприз в виде списка неучтённых работ». Парировать это будет нечем, ведь смета же была «предварительная». Поэтому требуйте твёрдой сметы с фиксированным перечнем работ. Возьмите калькулятор и проверьте всё до мелочей: сходятся ли объёмы материалов с проектом, не занижены ли цены (сравните со среднерыночными). Все сомнительные места выпишите и задайте подрядчику вопросы для разъяснения. Добросовестный подрядчик ответит и поправит смету, если что-то упустили. В идеале можно заказать альтернативную смету у независимого специалиста или другой фирмы для сравнения – это стоит денег, но может выявить завышения или упущения. Даже одна выявленная крупная «неучтёнка» окупит расходы на проверку. Помните, смета – часть договора. Утвердив её, вы обезопасите себя от большинства финансовых сюрпризов.

Факторы влияния на стоимость

Учтите, что на итоговую стоимость влияют регион и сезон. В Краснодарском крае цены на материалы могут отличаться от средних по стране, плюс логистика (удалённость участка). Зимой строительные работы иногда дешевле (компании дают скидки), но могут быть расходы на прогрев бетона. В смете должны быть актуальные цены на момент составления – если стройка длительная, закладывайте инфляционный рост. Подрядчики обычно фиксируют стоимость своих работ на весь срок, а рост цен на материалы ложится на заказчика. Поэтому включайте резерв на этот случай. Например, рост цен на 2021–2022 показал, что лучше заложить плюс 10% запаса.

Контроль и экономия

Правильно сделанная смета – уже половина успеха, но важно ещё придерживаться её. Чтобы не выйти за рамки бюджета:

• Не меняйте проект по ходу работ. Каждое изменение (переставить стену, добавить окно) приведёт к новым затратам. Решите всё на этапе проектирования.
• Закупайте материалы по смете. Некоторые заказчики пытаются сэкономить, покупая материалы сами. Это может дать экономию, но есть риск ошибок (не то привезли, лишнее количество). Если доверяете подрядчику, лучше пусть он сам закупает по смете – но контролируйте, чтобы цены соответствовали сметным.
• Следите за исполнением графика. Задержки увеличивают расходы на содержание стройплощадки и рабочей силы. В договоре пропишите сроки и желательно санкции за их срыв. Однако и слишком подгонять тоже риск – может пострадать качество.
• Фиксируйте дополнения документально. Если появляются дополнительные работы, требуйте отдельный акт с оценкой, соглашайтесь письменно. Так бюджет будет прозрачен.
• Не урезайте необоснованно необходимые статьи. Например, кто-то во избежание перерасхода решает «не делать утепление сейчас». Потом переделывать выйдет дороже. Лучше сразу делать всё по проекту, выбирая оптимальные по цене решения.

Заключение

Составление сметы на дом – кропотливый процесс, требующий внимания к деталям. Хорошая смета включает вообще всё, вплоть до мелочей, и имеет резерв на непредвиденное. Помните правило: стройка всегда дороже, чем кажется без сметы. Поэтому время, потраченное на планирование бюджета, вернётся экономией денег и нервов. Идеально, если смета становится частью договора подряда – тогда подрядчик не сможет легко выйти за её рамки без вашего ведома. По закону максимум ответственности подрядчика за недостатки – 5 лет, но планировать финансы лучше на период строительства, а не после.

Не доверяйте компаниям, которые дают подозрительно низкую стоимость без сметного обоснования – скорее всего, расчёта нет. Как сказано: «если стоимость строительства не подкреплена сметой – считайте, что расчёта нет». Выбирая строителей, обращайте внимание, насколько охотно и прозрачно они составляют смету. Когда все статьи учтены и цифры реальны – вы сможете построить дом под ключ без неприятных финансовых сюрпризов, вложившись в запланированный бюджет.

Ключевые слова: смета на строительство дома, статьи затрат, стоимость дома под ключ, бюджет строительства, контроль сметы, проект, фундамент, отделка, коммуникации, резерв средств.